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关于我市城区群众拆迁安置工作的调研报告
作者:管理员        来源:本网        日期:2016/11/28 11:24:00        

    根据市人大常委会的安排,由市人大常委会佘立柱副主任带队的市人大代表集中走访选民活动第六小组,于6月3日深入茅箭、张湾就群众拆迁安置情况进行了调研。第六小组先后查看了茅箭区火车站背炭沟林荫大道安置区、天津路安置区、张湾区风神大道(二堰铺)安置区、老家沟安置区的建设情况,现场了解了拆迁群众入住情况,随后召开了由参加走访调研的市、区人大代表及群众代表的座谈。现将调研的情况报告如下:
    一、基本情况:
    (一)基本政策:
    我市城区群众拆迁主要是在重点项目建设、城中村改造、城市棚户区(危旧房)改造等过程中产生的。一是按土地性质补偿。这些建设、改造项目的土地性质有国有的(通过招拍挂取得),有集体的,还有国有和集体混合的。不同土地的性质,在适用依据、拆迁程序、安置方式等方面存在较大的差异。对于国有土地上房屋拆迁及补偿适用国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《十堰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,在安置方式上被征收人可选择货币补偿,也可选择房屋产权置换。对于集体土地上房屋拆迁及安置则是根据《十堰城区城市棚户区(危旧房)改造管理暂行办法》、《十堰城区城中村改造管理办法》、《十堰城区城市棚户区改造补助资金管理办法》、《十堰城区棚户区改造货币化安置实施办法》等规定。二是安置方式。大致分为三个阶段。即:第一阶段,分配宅基地农户自建阶段(2008年之前)。这个阶段,按“二证一图”确认的面积“征一还一”进行安置,即首选房屋产权证面积,其次选规划红线图房屋面积,若无上述两证,选土地使用权证登记的房屋面积,解决分配宅基地,让农户自行建房。第二阶段,产权调换集中安置上楼阶段(2008年至2015年)。这个阶段,实行房屋产权调换的,以转户前本村在册户籍人口为依据,人均建筑安置面积原则上按40㎡核定,商业门面房原则上按人均5㎡配置,安置房屋每户总建筑面积不得超过260㎡。安置房屋户型以80至120㎡为主,也可根据集中安置地势和需要,合理设置其他户型。第三阶段,货币补偿+产权调换阶段(2015年之后)。这个阶段,根据被搬迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素,以房屋市场评估价确定补偿金额。
    据了解,第一种方式已经停止实施,目前采用的是第二种方式,房屋产权调换和货币安置并行,其中货币安置不少于51%。同时,根据省住建厅《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂〔2015〕8号)及《十堰城区棚户区改造货币化安置实施办法》(十政办发〔2016〕51号)的精神和要求,今后十堰城中村改造项目将以货币化安置为主,不再启动新的安置小区项目建设;城区危旧房改造项目中,除城区个别特殊地段外,绝大部分危旧房改造项目也将以货币化安置为主。据此,第三种方式将成为以后棚户区改造的主要方式。
    (二)基本数据:
    2010年以来(截止2016年7月15日),茅箭区共有40个建设项目,应拆迁6024户18114人,已拆迁5232户15962人(以签订拆迁补偿协议为准),未拆迁792户2152人,未拆迁比例为13.1%(按户),11.9%(按人)。从报表情况来看,主要集中在武当街办的武当路小学项目、襄阳路3号里项目、襄阳路片区(众生公司)项目、顾家村城中村改造(中医医院扩建)项目及二堰街办的凤凰路项目。据了解,上述项目中,除武当街办的顾家村城中村改造(中医医院扩建)项目及二堰街办的凤凰路项目的拆迁工作尚在进行中外,其他项目处于暂停状态。已拆迁中,已安置2721户8216人,未安置2511户7746人。从已安置的方式来看,安置区集中上楼2491户7387人,其他产权调换22户57人,货币补偿208户772人。从未安置的情况来看,原因集中在安置房尚未建设完成,安置房手续不到位,资金回笼慢,相关配套设施不到位、不完善,还有的货币化购房安置正在实施中。
    2010年以来(截止2016年7月15日),张湾区共有50个建设项目,应拆迁4614户14436人,已拆迁4086户12864人(以签订拆迁补偿协议为准),未拆迁528户1572人,未拆迁比例为11.4%(按户),10.9%(按人)。从报表情况来看,主要集中在熊家湾七里沟片区项目及京能热电项目。据了解,上述两个项目都是自2015年启动,拆迁工作尚在进行中。已拆迁中,已安置702户2225人,未安置3384户10639人。从已安置的方式来看,安置区集中上楼616户1916人,其他产权调换55户225人,货币补偿31户84人。从未安置的情况来看,原因集中在安置房尚未建设完成,安置房手续不到位,资金回笼慢,相关配套设施不到位、不完善,还有的货币化购房安置正在实施中。
    从走访情况及上报报表来看,茅箭、张湾两区群众房屋拆迁大部分涉集体土地,而在集体土地上拆迁进行安置的方式主要体现在建设安置小区进行集中安置上楼。
    茅箭区共有3个安置小区项目。其中已建成2个,分别是和谐片区重大项目集中安置区、天津路重大项目集中安置区。林荫大道二号线安置区为在建项目,目前,已建成安置房832套,预计2016年进行500户安置房分配入住。
    张湾区共有12个安置小区项目。其中已建成3个,分别是老家沟、马家沟、熊家湾3个安置区。在建项目有7个,分别为:胡家村、二堰铺(一期)、七里垭、谢家村、建设新村、李家院、工业新区C园。待建项目2个,分别为:刘家安置区、发展新村安置区。
    二、存在问题及建议:
    我们在座谈中发现,目前城区群众拆迁安置中的主要矛盾集中在安置区建设、投入使用过程中的出现的问题。具体情况如下:
    问题一:政策落实难
    《十堰城区城中村改造管理办法》中明确了城中村改造项目免征城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金,并在市政府2012年33号会议纪要及市政府59号会议纪要中对各项行政事业收费项目优惠标准进行了进一步的细化和确定,但在具体实施过程中,仍存在优惠政策落实不到位的情况。如:供水、供电报装费用收费高还不能减免、人防设施异地建设费用变更和减免都比较困难。
    建议:市政府协调市直相关部门按照文件规定落实优惠政策。
    问题二:资金到位难
    《十堰城区城中村改造管理办法》文件明确规定,城中村改造涉及城市规划确定的城市基础配套设施建设项目的,应纳入城市建设年度计划同步实施。市城改办[2014]3号会议纪要中又明确,安置区与市政主干道连接道路(包括给排水),以区为建设主体,建设资金按照市政府40%、区政府30%、开发企业30%的比例承担。如:张湾区的老家沟、熊家湾两个安置区因管网铺设问题,企业先垫资修建了连接安置区的道路,至今两条道路的市级40%配套资金未落实。
    建议:市政府协调市财政和房管局尽快落实安置区市政基础配套资金。
    问题三:手续办理难
    1、城中村改造项目规划、预售许可证、土地使用等相关手续办理缓慢。
    根据相关政策,安置区项目是边开工边办理、边完善相关手续,但由于规划土地手续繁琐、完善相关规划土地手续,办理时间周期较长,致使安置区建设已经竣工,办理预售许可证的前置条件,如:规划、土地等相关手续尚不能完善,造成安置区商住部分不能开盘预售,安置区建设资金十分紧张。如:张湾区二堰铺安置区安置房已于2014年底主体封顶,安置房于2015年4月完成竣工验收,一期安置区土地出让金已缴纳,但因土地涉及襄渝废弃铁路线占地事宜,目前无法办理有关证件,导致企业无法预售房屋,前期投入大量资金无法回笼。又如:茅箭区林荫大道安置区位于火车站背炭沟冠城·美立方小区,小区土地是通过征地和划拔联片建设的,目前,小区除一期工程已建成8栋832套安置房外,还有数栋商品房待售。当前,企业土地、规划、施工许可等相关手续均未办理到位,加之房地产价格低于预期,资金回收慢、回收少。因资金和手续问题,小区主供电没有接通,道路、绿化、暖气、天然气等工程建设滞后。上述两投资人因安置区建设投资无回报、协调难奏效,致使举步维艰,寸步难行。
    2、安置房产权证办理、税费等问题
    部分安置区安置房已进入分房和群众入住阶段,安置房的产权证的办理、税费减免、维修基金纳、物业管理等相关政策尚未明确。
    建议:
    1、市政府协调市国土、规划、住建、房管等相关部门,按照2012年9月17日关于灾后重建及城中村改造集中安置有关问题的专题会议纪要(十堰市人民政府专题会议纪要33号)精神,在办理集中安置建设项目时,按照“专人负责、特事特办、快办简办”的原则,开辟绿色通道,对于前置手续暂时不能办理到位的,采取“先预审放行,后补办完善”的应急措施,缩短手续办理流程,加快安置区“四证一书”(土地证、规划证、施工许可证、预售许可证、建设工程用地批准书)的办理。
    2、市政府协调市税务、房管尽快明确安置房相关税费缴纳、办证等优惠政策。建议,按照安置政策核定的安置面积免征契税,超出部分按规定标准缴纳。
    问题四:货币化安置难
    1、货币化安置房源价格无明确标准。市政府出台的货币化安置实施办法中规定,对城区村改造集中安置项目、重点项目拆迁涉及集体土地的房屋安置,按照《十堰城区城中村改造管理办法》核定安置对象的应安置面积,以此为基准,按照周边安置房源购买价格,确定城中村改造安置对象的货币补偿额度。但在实际操作中,周边安置房源购买价格区域无法确定。
    2、商业门面未明确。之前,安置小区原则上按人均5平方米配建商业用房,由村集体或新经济组织统一管理经营,所得收益对安置的村民进行分红;按人均1平方米给村集体或新经济组织配建商业用房。但货币化安置办法中未涉及商业门面的安置问题。
    建议:尽快制定货币化安置的具体操作流程,加快推进货币化安置进程。
    一是市房管局出台各片区商品房实际成交指导价,从而确定城中村改造安置对象的货币补偿额度。
    二是市政府将应安置的商业门面受益分红权纳入货币化安置范畴,由村集体统筹使用,用于解决失地群众生活出路问题。
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