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关于十堰城区贯彻实施《湖北省物业服务和管理条例》情况的报告
——在市五届人大常委会第五次会议上
作者:管理员        来源:本网        日期:2018/1/31 17:43:45        

十堰市人民政府


  主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
  受新武市长委托,我代表市政府向市人大常委会第五次会议报告十堰城区贯彻实施《湖北省物业服务和管理条例》情况,请予审议。
  一、物业管理基本情况
  十堰市物业服务起步于1996年。经过二十年的发展,现已成为我市经济社会发展中的重要新兴产业。全市物业服务企业的数量已从原来的几家发展到目前的390家,其中城区301家,行业从业人员近2万人。截止2016年底,城区范围内共有各类托管项目527个,托管面积近2800万平方米。物业服务市场不断拓展,托管的项目由住宅延伸到办公、商业、工厂、医院、博物馆等类型物业。目前,物业服务已被广大市民普遍接受,“买房看物业”已成为购房者首选的重要条件。物业管理在为小区业主创造整洁、有序、方便、舒适的生活居住环境的同时,也为创建文明城市、建设和谐稳定的社会环境发挥了积极作用。
  二、贯彻落实《湖北省物业服务和管理条例》情况
  (一)不断完善物业管理配套政策措施,推动物业管理行业的快速发展。近年来,市政府及物业管理主管部门始终把物业管理的建章立制摆到重要位置,坚持把物业管理纳入法制化、规范化轨道。成立了由分管市长为组长的十堰市城区物业管理领导小组,先后出台了《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》、《关于建立十堰市物业管理联席会议制度的通知》、《关于全面推进城区住宅区分类物业管理工作的通知》、《十堰城区提升住宅区物业管理工作三年行动计划(2015—2017)》等一系列规范物业管理工作的框架政策,使物业管理工作在规划框架下发展运行。特别是去年《湖北省物业服务和管理条例》颁布实施以来,我们又相继研究出台了《十堰市城区物业管理工作考核办法》、《关于对十堰城区物业管理实施提档升级以奖代补的通知》、《十堰市物业服务企业信用综合评价实施意见》、《十堰市推进物业服务转型发展建设智慧小区的实施意见》等配套政策和规范性文件。同时,研究起草了《十堰市物业服务和管理办法(草拟稿)》、《十堰市维修资金存储银行信用评价方案》、《十堰市物业保修金实施方案》等一系列新政策、新措施,为新的物业管理体制落实打好政策基础,为行业规范健康发展提供政策助力。
  (二)多种形式加强物业管理政策宣传,全方位开展《条例》的学习培训。为更好的把握新的物业管理政策,加大新政宣传知晓率,自去年10月1日《条例》颁布实施以来,市政府及相关部门坚持把物业管理方面法律法规的宣传教育工作当作大事来抓,通过邀请专家集中解读、组织召开业务学习会、结合案例分析等各种形式广泛进行宣传教育工作,一是加大了网络宣传力度。在各部门局域网开设板块,发布最新政策信息,以举案说法的形式让物业管理新政策及相关知识更加贴进实际工作,依托新传媒微信、腾讯QQ、手机短信等平台,加强政策法规宣传,提高宣传范围和效果。二是加大媒体宣传力度。充分利用传统媒体平台宣传作用,围绕新《条例》在报纸等媒体刊登了专题报道,对新《条例》中的政策进行分析解读。三是搭建小区宣传阵地。利用各小区内的宣传栏、电子显示屏对物业管理政策法规、社会主义核心价值观、文明公约、安全生产、志愿服务、健康教育等内容进行深入宣传,房管、物价、公安等部门还分别结合大走访,3.15消费者权益日、12.4法制宣传日等活动日,深入小区开展政策宣讲,集中为小区居民答疑解惑。先后印制新《条例》读本2万余册免费进行发放,编印《物业服务收费政策法规手册》、《百姓“百问”小册》发放到各物业服务企业及业主手中,引导广大业主正确维护自身合法权益。四是举办专题培训活动。3次邀请省《条例》制订起草组成员在我市对新《条例》进行政策解读,对我市市直相关部门、各街办社区、各县市区行业主管部门、在建工程开发企业及全市物业企业1200余人开展了新政培训活动。各区也分别组织相关部门开展了学习培训活动,进一步深入研究学习物业管理政策。
  (三)不断加强物业服务市场检查,全力助推创建全国文明城市工作。一是认真落实属地管理原则。去年以来,市政府结合《条例》要求,深入贯彻“统一领导、条块结合、以块为主、综合协调”的物业管理工作机制,以十堰城区物业管理工作领导小组为核心,邀请第三方暗访公司,加强了对城区8个街办、1个开发区日常物业管理工作的考核力度,并下发了9期《十堰市物业管理领导小组城区物业管理考核通报》,通过对城区街办物业管理工作的考核,进一步推动城区物业管理工作健康发展。二是加强物业行业监管。认真贯彻国务院和省《社会信用体系建设规划纲要(2014-2020年)》精神,学习借鉴成都、深圳等地房地产行业信用体系管理的先进经验,拟定了房地产行业信用体系建设发展规划,在我市物业行业全面推进建立企业信用记录,建设信用信息互联互通、交换共享的信用评价体系,推动行业整体信用体系建设。目前,物业行业信用评价标准和体系已经初步建立,并将开始逐步探索运用。三是加强物业服务市场监督检查。以创建全国文明城市工作为契机,探索开展物业管理工作联动机制,强化联合监管,大力整治物业管理市场秩序。去年以来,共拆除违章建筑88处,1.68万平方米;清理乱贴乱画、乱涂乱写面积2万余平米,巡查追呼“野广告”问题700余起,批评教育当事人22人次;下发环境卫生整改通知书586份,督促清理小区垃圾220车,卫生死角320处,增设小区公益广告宣传栏560块;对存在油烟污染的300余家餐饮门店、200余个流动摊点进行定点督办,印发限期整改通知书600余份;清理查处擅自占用和损坏绿化带问题47起,为创建全国文明城市迎检工作做出了突出贡献。四是规范业主大会和业主委员会成立。拟定了《规范业主大会和业主委员会自治管理的指导意见》,把业主大会和业主委员会的规范化建设纳入社区建设工作范畴,将业主委员会建设管理工作纳入对街办、社区考核范围。并对业主大会和业主委员会的成立条件和程序、业主委员会的权利义务、日常工作的指导监督进行了明确要求。引导小区业主按照规定程序积极参与两会的建立和运行。截止目前,我市城区共成立业主大会和业主委员会256家。通过两会的成立,业主参与物业管理的意识不断增强,参与小区管理的热情不断提高,业主大会和业主委员会的作用逐步得到发挥。
  (四)夯实物业管理基础,加大前期物业项目监管。一是规范新建项目建设标准。严格按照《十堰市城市规划管理技术规定》,在审查规划设计方案时,按国家规范配套建设道路、停车场、绿地、物业用房、超市、活动室、消防控制室、警务室、幼儿园、公厕、卫生室、监控设施等相关服务设施,对居住规模200户至1000户的,配建建筑面积不小于80平方米的垃圾收集用房;新建居民小区配置不低于32平方米/千人的社区用房和不低于25平方米/千人的居民文体活动用房,物业用房管理按照规划住宅面积的3‰(最少不得低于40平方米)进行配置;提高停车位配建标准,规定普通住宅每100㎡建筑面积配置车位不少于1个。加强建设项目的环保“三同时”验收。在项目审批过程中,将环评作为前置条件,要求物业管理区域内的建设项目在开工建设之前,必须进行环境影响评价,确保各环保设施与建设项目同时设计、同时施工、同时投用。二是完善前期物业服务招投标机制,着力打造公平、公正、公开的物业服务市场平台,修订前期物业招投标程序和规范,建立评委专家库,组织物业服务企业和评标专家进行招投标培训,对城区所有新建商品房住宅小区进行前期招标。去年以来,共办理前期项目招标44起。三是建立双重监控机制,在办理商品房预售和销售备案阶段,严格把好物业服务用房等配套设施验收关,落实前期物业服务质量和收费标准公示制度,要求企业将前期物业服务内容及标准作为商品房买卖合同的重要内容,并在售楼部进行公示,让广大业主明明白白消费。
  (五)创新开展“智慧小区”平台建设,促进物业服务行业转型发展。为落实《条例》规定的行业转型发展要求,加快我市“数字十堰、智慧城市”建设,推进我市文明城市进程,推动城市化和信息化协同发展,提升小区公共服务能力,我们结合本地实际,制定了“智慧小区”建设规划和标准,在我市物业小区加快推进“智慧小区”建设,通过智能化管理模式,逐步为政府部门、企业、广大业主和商家搭建起业务交流和服务的平台,提高各环节效率,降低服务成本,节省信息传递时间,真正提高办事效率。目前,我们已探索推广了智能门禁系统、泊车系统、智能电梯监控系统等配套软件平台,实时对小区停车、人员访问、电梯运营状况进行监控,为业主提供便利服务,防治各类安全事故发生。智慧小区服务平台已在我市158个小区进行了推广,前期54个项目小区建设工作正在有序推进,已为36488户,近10万小区居民开展前期服务;为39个小区停车场建立APP停车和微信挪车系统,管理车位6100多个,缓解小区地面停车和乱停车情况。后期还将继续拓宽服务领域,加快建设进度,在全市进行大范围推广应用。
  (六)大力开展老旧小区综合整治工作,提升小区物业服务环境。我市城区老旧小区管理问题已经成为城市管理的薄弱环节,为贯彻《条例》规定,持续加强老旧小区综合整治工作,我们一是深入细致地调查了解老旧小区现状,充分掌握我市城区老旧小区的基本情况和管理现状,拟定了整治改造标准与改造措施,并将其列入市、区两级政府的十件实事之一,有效推进了整治改造工作。二是积极争取国家棚户区改造资金和政策,有序推进了我市城区棚户区改造工作,将一部分房屋质量差、设施配套不全、安全隐患突出的老旧小区,逐步纳入了棚改范围,极大的改善了居民的居住环境。截止目前,城区已完成37837户(套)棚户区改造任务。三是多次召集各区政府及相关单位召开专题会议,研究老旧小区问题,并安排市财政每年投入1000万元,连续三年对老旧小区改造实行以奖代补,逐步解决老旧小区管理问题。通过一系列改造措施,城区燕林小区、富康小区、南山小区等一批老旧小区面貌焕然一新。
  (七)抓好物业矛盾纠纷协调,构建和谐稳定社区。一是坚持抓好矛盾预警排查。组织相关单位和专业人员成立9个检查小组,以街办辖区为单位划分,对城区物业小区进行拉网式排查,对发现的矛盾突出问题进行现场排查化解,做到投诉问题及时化解,及时回复,将矛盾化解在基层,化解在萌芽状态。去年以来,共排查并化解小区各类问题1816起。二是积极开展贴近群众“面对面、听期盼”大走访活动。走出机关,走进小区、走进企业,倾听民声民意,集聚群众智慧,破解难点问题,收集涉及物业管理各类意见建议18条。对提升全市物业行业文明服务,规范管理,提高群众满意度起到了积极作用。三是建立物业管理第三方调解机制。引导企业和业主通过调解方式维护自身权利,发挥人民调解的作用,化解矛盾纠纷,共调解物业矛盾纠纷29起,避免了群体性矛盾产生。四是扎实做好物业矛盾化解工作。去年以来,政府各相关部门结合自身职责,积极主动处理各类物业管理信访问题,市长热线、省长信箱、行风热线、政务网、秦楚网等咨询投诉件办结率达100%,满意率达96%。办理涉及物业管理工作的政协提案、人大议案6件,满意和基本满意率达到100%。
  三、目前存在的主要问题
  (一)因老旧小区配套不健全,设施设备老化影响业主正常生活引起的矛盾依然存在。一是目前多数老旧小区内的供水、供电设施设备老化,管道压力不足,造成损耗严重,增加居民水电费负担,停水、停电等问题还在经常发生。二是老旧小区内消防设施设备缺失、损坏的现象普遍,90年代以前建成的小区多数消防设施设备不健全,部分消防设施设备老化或处于瘫痪状态,无法达到合格标准,无法正常使用。三是多数老旧小区停车难问题较为突出,占用绿化带、消防通道等公共区域停车现象普遍,因停车及收费问题引发矛盾问题不断增多。四是我市从2002年才开始对新建房屋归集维修资金,2002年以前建成房屋多数无维修资金可用,造成房屋漏雨、排水管网破裂、道路场地破损等问题无法及时维修。虽然通过近几年棚户区改造和老旧小区综合整治改造解决了部分规模小区的基础设施问题,但多数单体独栋、户数较少的小区问题仍然存在,需要按照省《条例》要求,持续加大投入和改造力度。
  (二)因小区供水、供电、供暖等能源供应问题,引发小区大范围停电、停水、停暖问题时有发生。一是房地产开发建设单位未按照约定时间和规定落实水、电、暖等配套设施设备,如南北世纪城、中央郡小区等小区因水电未实施终端到户,暖气未开通问题引发群访矛盾。二是在冬季供暖过程中,因蒸汽供应管道压力不足,物业企业缺乏设备管理经验等因素,引发的物业企业亏损和业主反映暖气供应质量差、时间短等问题较为突出。三是少数物业公司将代收水费、暖气费与物业服务费实行捆绑收费,采取停水、停电,限水限电等方式收取业主服务费用,引发业主不满。
  (三)指导和监管工作还不到位,长效有力的监管机制尚未形成。区、街办、社区在物业管理和物业矛盾协调中发挥了一定作用,但是基层物业管理机构还不健全,各相关部门执法也没有形成合力,还未建立起长效管理机制。一是对物业企业的日常监管和培训还不到位。一些中小物业企业因项目较少,管理面积小,专业人才缺、从业经验少,不能及时做好服务和解释工作;部分物业服务企业不按照合同约定提供质价相符的服务,多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度的存在;少数物业服务企业还存在擅自改变或利用公共部位、共用设施设备为自身谋取利益,引发业主的不满。二是对业委会的指导监管不到位。一些小区业主委员会不作为、乱作为现象较为突出,不经业主大会通过,擅自解聘、选聘物业企业、出租公共房屋、签订施工合同、煽动业主不交费等,造成物业管理出现混乱。三是联合执法,齐抓共管的长效机制还需进一步强化。物业管理涉及住建、房产、规划、城管、公安、消防、物价、民政、供电、供水等众多部门管理服务职能,是一项综合系统的管理工作。在日常工作中,还需要各单位进一步研究、深化、加强联合执法,研究共同管理的长效机制。
  (四)各项配套政策法规还不够完善。一是政策法规还不完善。虽然省《条例》出台后,相关部门相继研究出台了一些配套制度和方案,但结合十堰本地实际的相关办法或细则还未制定出台。二是大量的配套设施设备如水、电、暖以及隐蔽工程没有全面、详细而科学的质量验收标准,导致物业小区配套设施配置不合理、不科学。
  四、下一步工作重点及安排
  (一)健全行业政策法规,建立长效管理机制,进一步理顺行业发展的政策环境。一是在省《条例》的政策法规框架下,结合本地实际,尽快出台《十堰市物业服务和管理办法》及相关配套政策,引导物业管理工作规范发展。二是深入加强调研工作,争取在2018年制定出台《十堰市住宅小区能源供应及配套设施建设管理“一体化”实施方案》,明确终端建设、收费标准和管理机构,逐步将小区能源供应专业经营设备移交专业经营单位维护管理,加快推进新建住宅项目物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及配套工程与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。三是研究出台《十堰市住宅区车辆出入停放管理办法》,加强公共立体停车库(位)规划建设管理,鼓励、扶持社会资本多元化投入,逐步解决老区“停车难”问题,建立规范住宅区车辆出入停放管理机制。
  (二)进一步明确工作职责,形成物业管理工作合力。一是按照“区属地负责,街道办事处具体实施,社区居委会负责落实,房地产管理部门监督指导,相关部门密切配合”的工作机制,在街道办事处和社区居委会明确物业管理机构,落实管理责任、工作人员和工作经费,落实属地管理职责,加强基层组织建设。二是加强联合执法,