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关于对我市城区贯彻实施《湖北省物业服务和管理条例》情况的调研报告
——2017年10月30日在市五届人大常委会第五次会议上
作者:管理员        来源:本网        日期:2018/1/31 17:42:43        

市人大常委会调研组


  主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
  为了促进我市城区物业服务和管理工作健康发展,根据市人大常委会2017年工作要点安排,9月18至19日,市人大常委会副主任余春存带领调研组,对我市城区贯彻实施《湖北省物业服务和管理条例》情况进行了专题调研。现场察看了时代金典、风情巴黎、幸福里小区、对门沟小区、阳光栖谷、卢浮宫、太和花园、港晖巷小区等物业小区;调研组听取了张湾区政府、茅箭区政府及17个相关部门对我市城区贯彻实施《湖北省物业服务和管理条例》情况的汇报,分别召开了由业主委员会代表和物业企业代表参加的座谈会,广泛听取了社会各界对我市城区物业管理工作的意见和建议,并吸收了郧阳区物业管理工作自查报告。现将调研情况报告如下:
  一、基本情况及主要工作成绩
  近年来,市政府及相关部门认真贯彻《湖北省物业服务和管理条例》,以建设和谐物业小区为目标,以规范前期物业服务,构建市场化平台为重点,坚持业主至上原则,围绕“建机制、定标准、做宣传”的总体思路,积极抓好各项法律、法规的贯彻落实,使我市城区的物业管理工作得到了比较稳定的发展。截至目前,十堰城区共注册301家物业服务企业,有各类物业托管项目527个,托管面积2800万平方米,年营业收入1.66亿元,从业人员达2万多人。
  (一)加强法律法规宣传教育,增强全社会物业管理意识
  自2016年10月1日《湖北省物业服务和管理条例》颁布实施以来,市政府及相关部门通过各种形式,利用多种渠道广泛进行宣传教育工作,努力提升广大业主的物业管理意识。一是加大媒体宣传力度。充分利用十堰日报、晚报、电台、电视台等媒体对《湖北省物业服务和管理条例》进行了专题报道和解读,深入小区宣传法律法规,印发《湖北省物业服务和管理条例》、《物业服务收费政策法规手册》等读本2万余册在小区免费发放,引导广大业主正确维护自身合法权益。二是举办专题培训。对全市物业管理和服务人员1200余人开展专题培训,三次邀请条例起草专家对条例进行政策解读,进一步提高了从业人员的业务素质和物业企业的经营管理水平。三是加强物业小区安全防范知识宣传。各基层派出所与各个社区居委会和物业公司联合,利用警务室、小区公告栏通过图片、文字、实物等多种形式,揭露犯罪手段,有的放矢地加强对群众的宣传教育,强化了业主的治安防范意识。
  (二)加强监督管理,努力把物业服务纳入规范化轨道
  一是出台了一系列新政策、新措施。为了促进《湖北省物业服务和管理条例》落地,市政府及相关部门出台了《十堰市城区物业管理工作考核办法》、《关于对十堰城区物业管理实施提档升级以奖代补的通知》,充分带动和发挥了各单位对物业管理工作的监督指导作用。研究起草了《十堰市物业服务和管理办法(草拟稿)》、《十堰市物业保修金实施方案》等,为新的物业管理体制落实打好政策基础。二是加强对城区街办物业管理工作考核。委托第三方暗访公司每月对城区8个街办和1个东城开发区街办辖区内新建和老旧小区进行抽查考核,并下发考核通报9期,进一步落实了“条块结合,属地管理”的物业管理体制机制。三是加强物业服务收费监管。全面推进物业服务及水、电、气等行业相关商品和服务的明码标价,规范做好物业服务收费公示监管,营造诚实守信、明白消费的消费环境和价格环境。
  (三)创新物业管理方式,提升物业管理工作水平
  为了解决物业管理存在的热点、难点问题,市政府在创新物业管理方式上做了一些有益的探索。一是加强企业信用评价体系建设。市政府及相关部门认真贯彻落实国务院《社会信用体系建设规划纲要(2014—2020)》精神,学习借鉴成都、深圳等地房地产行业信用管理的先进经验,初步建立了物业行业信用评价体系统。二是开展智慧小区建设。在我市158个小区开展智慧小区服务平台建设,前期54个智慧小区项目稳步推进,已为36488户,近10万小区居民开通了智慧服务系统,为39个小区停车场建立APP停车和微信挪车系统,管理车位6100多个,提升了小区公共服务能力。三是开展物业托管小区综合整治工作。以创建全国精神文明城市为契机,对城区301家物业企业托管的410个小区进行了三轮全面检查,下发整改通知600余份,整改落实有效问题312件,有效提升了小区文明创建工作水平。
  (四)加强老旧小区综合整治,着力构建和谐稳定社区
  市政府及相关部门高度重视老旧小区综合整治工作,多次召集各区政府及相关单位召开专题会议,研究老旧小区问题,并将老旧小区综合整治列入市、区两级政府十件实事之一。积极争取国家棚户区改造资金和政策,完成37837户(套)棚户区改造任务,极大的改善居民的居住环境。市财政每年投入1000万元,连续三年对老旧小区改造实行以奖代补,逐步解决老旧小区管理问题。通过一系列改造措施,城区燕林小区、富康小区、南山校区等一批老旧小区面貌焕然一新;为化解物业矛盾纠纷,构建和谐社区,市物业主管部门持续抓好矛盾预警排查工作,对城区物业小区进行拉网式排查,去年以来,共排查化解小区各类问题1816起。积极开展贴近群众“面对面、听期盼”大走访活动,建立物业管理第三方调解机制,有效化解了矛盾纠纷,避免了群体性矛盾产生。
  二、存在的问题
  (一)监督管理不到位,影响城区物业管理工作健康发展
  一是监管部门之间责职不清。物业管理监督工作涉及到10多个单位,《湖北省物业服务和管理条例》第五十七条对小区内部门监管责任只作了原则性规定,市政府虽然成立了十堰市物业服务和管理领导小组,建立了“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制,但在实际工作各部门职责范围、责任分工还没有划清,没有对行政执法和业务管理进行统一协调,导致各部门一有任务就往社区和物业企业身上压,遇到具体问题就相互推诿扯皮。二是小区内监管缺位。由于各部门职责不清,行政监管、执法体制尚未理顺,造成小区内监管缺失,致使小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、住宅改经营用房等违规违法行为时有发生。如阳光栖谷小区内一楼和顶楼私搭乱建严重,小区内住宅改经营用房较多,引起其他业主不满,多次向有关部门投诉,但问题迟迟得不到解决。三是物业配套设施验收不到位。《湖北省物业服务和管理条例》第十三条、十五条、十六条对新建住宅物业区域内物业配套设施建设与验收等内容进行了明确的规定,但我市绝大部分房地产建设单位没有严格遵守相关规定,没有执行“三同时”(同时设计、同时施工、同时交付)制度。有的部门验收把关不严,供水、供热、供电等企业也没能有效参与到小区物业验收,有的物业公司为了承接业务“只揽不管”,致使一些物业设施不全的楼盘进入了市场,给后期物业管理埋下了隐患。
  (二)物业管理收费难现象依旧突出,影响物业服务水平提高
  物业管理收费难是长期困扰我市物业管理的老大难问题,已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。从调研的情况看,造成我市城区物业管理收费难问题主要有四大因素:一是供水、供热代收代缴难。我市城区物业小区供水、供热及部分供电还未实现终端收费,而是由物业公司代收代缴,供应单位只按小区总表收费,并不承担总表与分表之间跑、冒、滴、漏的差额和二次供水、供热、供电过程中产生的损耗及设备运行维护费用,这些差额费用与损耗就落在物业公司和业主头上,有的物业公司无力承担损耗,就通过提高供水、采暖收费价格或减少供暖时间等方式来弥补耗损费用,引发业主强烈不满,拒交物业费。二是开发建设单位遗留问题造成收费难。我市许多物业公司是房地产开发企业的子公司,与房地产开发商是父子关系,当房地产开发企业没有兑现房屋销售时的相关承诺、未履行房屋质量保修责任、不能按照合同约定期限办理房产证时,业主就将矛头指向物业公司,通过拒交物业费用来维权。如郧阳区凤鸣紫东小区,业主因房产证迟迟办不下来,房屋质量问题,将怨气和怒火指向物业公司,造成物业公司和业主关系紧张。三是业主对物业管理服务不满意导致收费难。部分物业服务企业服务意识差,小区基础设施损坏不及时维修,小区环境卫生较差,从业人员服务态度蛮横,没有责任心,不能按合同约定提供质价相符的物业服务,业主拒交物业费。四是部分物业公司侵占小区公共收益引发收费难。根据《物权法》规定,小区公共区域内所得收入归全体业主所有,目前,我市城区多数小区内电梯广告费、公共停车费及公共区域内租赁费等收益并不是由业主大会或业主委员会管理而是归物业公司支配,大部分小区物业公司公共收益、支出不透明,部分物业公司还将这批收入用于公共设施维修和补贴物业管理费,业主对此有抵触情绪,并以拒交物业费的形式来表示抗议。如东山苑小区部分业主因物业公司侵占小区露天停车位收益,多次通过信访、市长热线等方式反复投诉物业公司,并拒交物业费。
  (三)业主委员会规范运行难,不能有效发挥桥梁纽带作用
  业主委员会成立困难,缺乏监督管理,规范运行困难,难以充分发挥作用。一是业主委员会成立难。各小区业主普遍缺乏主人翁意识,对成立业主委员会漠不关心,再加上业主互不熟悉,利益诉求不尽相同,导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。据房管部门的统计,我市城区实行物业管理的小区有410个,目前只有256个成立了业主委员会,只占小区总数的62%。二是业主委员会不能充分发挥作用。业主委员会委员多由小区业主兼职担任,成员专业素质、能力和公信力有限,对业主委员会的权利义务了解不多,业主委员会形同虚设,难以真正发挥业主委员会作用;有的业主委员会委员收取物业公司的好处,与物业公司有利益往来,不能有效维护广大业主利益,引起业主不满。三是部分业主委员会委员滥用职权。有的业主委员会委员将业主委员会当作牟取私利的工具,利用职务之便要求物业公司减免物业服务费、停车费,承揽小区工程项目,甚至索要财物,当物业公司不能满足他们私欲,就挑起业主和物业公司的矛盾,为小区物业管理制造矛盾;有的业主委员会委员发现物业管理有利可图,就想办法驱逐原物业公司,自己成立物业公司对小区进行管理收费。
  (四)老旧小区存在问题较多,开展物业管理工作难度较大
  目前,我市城区的老旧小区已成为城市建设管理的薄弱环节和文明、卫生城市创建的难度所在。一是老旧小区面积较大,分布零散,不便于集中整治。从调研的情况看,我市城区2001年以前开发建设的老旧小区总面积达37.7万平方米,有31376户入住,城中村的建筑面积也大约在900万平方米以上。这些老旧小区大多七零八落地依山顺沟而建,规模小、分布散、房屋旧、管理混乱。二是老旧小区物业基础设施差。老旧小区大多建于上个世纪七八十年代,由于房改时征收的住房维修资金比例偏低,维修资金根本无法满足公共修缮的需要,导致老旧小区房屋本体、给排水系统等公共设施年久失修,部分供水管道严重老化,经常出现停水停电,引发群体性上访。据统计,老旧小区信访案件中,因供水管网老化、水压不足,电线老化,损耗过大导致经常性停水、停电而信访投诉的就占60%以上。三是物业托管难度大。老旧小区居民结构复杂,居民素质参差不齐,小区居住的大多数是老人、外来务工人员、下岗工人等社会弱势群体,这些居民收入低下,经济承受能力差,家庭负担重,人员流动性大,物业消费观念淡薄,物业管理难度特别大,加之老旧小区物业基础设施差,没有物业管理公司愿意接收托管。据统计,我市城区无物业管理、无业主大会及业主委员会的“三无”小区就有146个,占比达16%。
  三、相关意见建议
  (一)进一步加强领导,切实提升物业行业服务水平
  物业管理是城市管理的重要组成部分,与人民群众的生产生活息息相关。加强物业管理工作,对于改善城市居住环境,提高群众生活质量,维护社会和谐稳定,促进城市文明进步具有十分重要的意义。市政府及相关部门要高度重视物业管理工作,进一步提高对我市城区物业管理工作重要性的认识,从践行群众路线,构建社会主义和谐社会、创建文明城市的高度,把物业管理工作纳入政府重要议事日程,将物业管理工作落实情况作为部门考核重要内容;要充分发挥十堰城区物业管理工作领导小组作用,加强对物业管理工作的谋划和研究,加强对各相关职能部门和行业主管部门的协调和领导,推动辖区内物业管理工作健康有序开展;要将物业服务和管理立法纳入我市未来五年立法规划,根据《湖北省物业服务和管理条例》,结合我市实际情况,尽快制订出台符合民意、契合我市实际、操作性强的法律法规,把城区物业管理工作纳入规范化轨道;要大力推进新型智慧小区建设,从物业管理的热点难点问题入手,充分利用信息技术,建立健全服务平台,为群众生活带来了更多便利。
  (二)进一步加强物业监督管理,促进我市城区物业服务和管理工作健康发展
  物业监督管理工作直接影响小区的物业服务和管理水平,市政府及相关部门要切实履行监管主体责任。一是加强小区监管。进一步明确各单位职责分工,划清权责界限,尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局,共同推进小区物业监管工作,有效遏制小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、破坏绿地、住宅改经营用房等违规违法行为。二是加强物业管理综合验收工作。市政府要会同各相关单位,研究小区物业综合验收工作,尽快出台《十堰市住宅综合验收和物业交接办法》,未验收或验收不合格的房子一律不许出售,从源头上为小区后期物业管理工作扫清障碍。三是大力推进能源供应收费终端到户。尽快制定、出台《十堰市一户一表、水表出户、终端收费》管理办法,严格按照《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定,确保新建小区一律实行水电暖终端收费。对过去未实行终端收费的小区,要尽快制定改造计划,大力推行一户一表改造,尽快实现向终端用户收费的目标。四是建立健全物业企业信用评价体系。建立信用采集机制,将企业服务质量、企业违法违规情况、业主服务评价等纳入物业企业信用评价体系,强化信用评价结果运用,将信用评价结果与资质审核升级、项目招投标等工作相结合,通过行政和市场的手段规范物业企业行为,促进物业企业优胜劣汰,提高物业公司服务水平。
  (三)进一步加强对业主委员会指导,不断加强业主委员会管理能力
  市政府及相关部门要加大物业相关知识的宣传力度,采取多种形式,广泛宣传《湖北省物业服务和管理条例》,将条例宣传纳入“七五”普法内容,培育业主物业管理观念,引导业主参与、支持小区业主委员会成立和管理工作;积极推动业主委员会成立工作,继续将业主委员会成立情况纳入各区、街道办事处和社区居委会的业绩考核指标体系,探索利用智慧小区等物业服务和管理电子信息平台,开展业主大会和业主委员会成立工作,增强业主参与小区事务的积极性;创新业主委员会工作机制,借鉴武汉市加强业主委员会履职管理工作改革的先进经验,推进党组织和党的工作在业委会全覆盖,开展社区“两委”与业主委员会委员交叉任职,让业主委员会在小区治理中有效地发挥作用;建立业主委员会监督管理机制,通过建立业主监督委员会、完善的业主委员会工作制度、规范业主委员会权利运行程序、建立业主委员会责任追究机制等措施,解决业主委员会成员滥用职权行为,确保业主委员会依法代表业主行使权力,依法支持物业公司开展服务工作。
  (四)进一步强化措施,不断加大老旧小区的综合改造和后续物业管理
  加强老旧住宅小区的综合整治和后续管理是一件繁重庞杂的系统工程,牵涉面广,投入巨大,单靠某个部门或单位很难落实到位。建议市、区两级政府坚持政府主导、社会参与、业主自治、突出重点、分步实施、分类管理的原则,切实加强综合整治,探索规范后续管理,力争将这项工作办成惠及千家万户的德政工程、安居工程和惠民工程。一是大力推进老旧小区综合改造。抓住国家棚户区改造的政策机遇,加大项目申报争取力度,将城区一批问题突出的老旧小区按照问题轻重缓急分批分年度列入综合改造计划,彻底解决老旧小区能源供应和基础设施老化问题。二是加大老旧小区物业管理提档升级财政资金投入力度。市区两级政府要继续加大老旧小区物业管理资金投入力度,安排专项资金,通过以奖代补的形式,用于老旧小区物业管理的提档升级,为老旧小区物业管理改造提供资金保障。三是规范老旧小区物业管理工作。在推进老旧小区综合整治的同时,要充分考虑后期管理服务的需要,合理划定管理服务区域,完善物业管理用房及相关公共设施,规范后续管理行为,逐步建立健全以市场运作为主,以原产权单位和业主自主管理为辅的长效管理机制;积极探索独栋、松散老旧小区物业管理模式,借鉴和推广张湾区对门沟小区物业管理先进经验,切实提升独栋、松散老旧小区物业管理水平。


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